Succession et indivision : peut-on vendre un bien si un héritier bloque la vente ?
Après un décès, il est fréquent qu’une maison, un appartement ou un terrain appartienne temporairement à plusieurs héritiers. Le bien est alors placé en indivision successorale : chacun détient une quote-part du patrimoine, sans qu’une partie déterminée du bien lui appartienne matériellement.
Tant que les héritiers s’accordent sur son devenir, cette situation ne pose généralement pas de difficulté particulière. Mais que se passe-t-il lorsqu’un héritier refuse de vendre alors que les autres souhaitent céder le bien ?
Depuis avril 2026, une nouvelle loi a fait évoluer certaines règles applicables à l’indivision. Elle offre notamment au juge une possibilité supplémentaire pour débloquer certaines ventes immobilières.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier en indivision ?
L’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien sans division matérielle de leurs droits.
Elle apparaît très fréquemment après une succession.
Par exemple, trois enfants héritant ensemble de la maison de leurs parents deviennent propriétaires indivis du bien selon les quotes-parts déterminées lors du règlement de la succession.
Chacun possède alors des droits sur l’ensemble du bien, mais aucun héritier ne peut considérer qu’une pièce, un étage ou une partie du terrain lui appartient personnellement.
L’indivision peut également résulter d’autres situations : séparation d’un couple, acquisition à plusieurs ou liquidation de certains intérêts patrimoniaux.
Faut-il l’accord de tous les héritiers pour vendre ?
En principe, la vente volontaire d’un bien immobilier indivis constitue un acte de disposition nécessitant l’accord de tous les indivisaires.
Autrement dit, même lorsqu’un héritier ne possède qu’une quote-part minoritaire, son opposition peut empêcher une vente amiable classique du bien.
Cette règle explique pourquoi certaines successions peuvent rester bloquées pendant plusieurs années.
Le bien continue pourtant à générer des dépenses : taxe foncière, assurances, entretien, travaux, charges de copropriété éventuelles ou dégradation lorsqu’il reste vacant.
La situation peut alors devenir économiquement préjudiciable pour l’ensemble des héritiers.
Un héritier peut-il être obligé de rester dans l’indivision ?
Non.
Le principe posé par l’article 815 du Code civil est fondamental : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Un indivisaire peut donc demander à sortir de cette situation et, lorsque le partage amiable est impossible, solliciter un partage judiciaire.
Cela ne signifie cependant pas qu’il peut décider seul de vendre immédiatement le bien immobilier.
La sortie de l’indivision et la vente du bien sont deux mécanismes juridiques qu’il convient de distinguer.
Ce que change la loi du 7 avril 2026
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, vise notamment à faciliter la sortie de certaines indivisions bloquées.
L’une de ses principales nouveautés concerne l’article 815-6 du Code civil.
Le président du tribunal judiciaire pouvait déjà ordonner les mesures urgentes requises par l’intérêt commun des indivisaires.
Depuis la réforme, il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente portant sur un bien indivis lorsque les conditions prévues par le texte sont réunies.
Cette évolution est particulièrement intéressante lorsqu’une succession est paralysée alors que la conservation du bien devient problématique.
Peut-on désormais vendre simplement parce qu’un héritier refuse ?
Non.
La réforme ne supprime pas le principe de l’unanimité pour une vente amiable classique.
Elle ne permet pas non plus à un héritier de signer seul un compromis ou un acte authentique simplement parce qu’il considère que la vente serait préférable.
L’autorisation reste judiciaire.
La procédure prévue par l’article 815-6 suppose notamment que la mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.
Le juge examine donc la situation concrète avant d’autoriser ou non la vente.
Qu’entend-on par urgence et intérêt commun ?
Ces notions sont appréciées par le tribunal en fonction de chaque dossier.
Plusieurs circonstances peuvent, selon leur gravité et leur combinaison, contribuer à démontrer qu’une intervention rapide devient nécessaire :
- un immeuble qui se dégrade faute d’entretien ;
- des charges importantes que les indivisaires ne peuvent plus supporter ;
- un risque de perte de valeur du bien ;
- des travaux urgents devenus indispensables ;
- une situation financière compromettant la conservation du patrimoine ;
- ou plus généralement une situation dans laquelle l’immobilisme porte atteinte aux intérêts de l’indivision.
Le simple désaccord familial n’entraîne donc pas automatiquement l’autorisation de vendre.
Il faut pouvoir démontrer que l’absence de décision compromet réellement l’intérêt commun.
Une autre procédure existe lorsque les deux tiers souhaitent vendre
La réforme de 2026 ne fait pas disparaître un mécanisme qui existait déjà.
L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre le bien.
La procédure débute devant un notaire.
Les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits déclarent leur intention de vendre. Le notaire doit ensuite notifier cette intention aux autres indivisaires.
Ceux-ci disposent d’un délai pour prendre position.
Lorsqu’un ou plusieurs indivisaires s’opposent à la vente ou restent silencieux, le notaire établit un procès-verbal.
Le tribunal judiciaire peut alors autoriser l’aliénation lorsqu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Attention toutefois : dans ce dispositif, la vente intervient en principe par licitation, c’est-à-dire selon une procédure de vente aux enchères prévue par le Code civil.
Cette solution est donc très différente d’une vente immobilière amiable traditionnelle.
Quelle différence avec la nouvelle procédure de 2026 ?
Les deux mécanismes ne poursuivent pas exactement le même objectif.
La procédure des deux tiers permet à une majorité importante des indivisaires de solliciter judiciairement la vente malgré l’opposition d’une minorité.
Le nouvel article 815-6 permet quant à lui au juge d’autoriser un seul indivisaire à conclure la vente lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient.
Le choix de la procédure dépend donc :
- de la répartition des droits dans l’indivision ;
- du nombre d’héritiers favorables à la vente ;
- de la nature du blocage ;
- de l’état du bien ;
- de la situation financière de l’indivision ;
- et de l’urgence éventuelle.
Le notaire et, lorsque la situation est contentieuse, l’avocat sont les professionnels compétents pour déterminer la stratégie juridique appropriée.
Le partage amiable reste la meilleure solution lorsque c’est possible
Avant toute procédure judiciaire, il reste généralement préférable de rechercher une solution amiable.
Plusieurs possibilités peuvent être envisagées.
Les héritiers peuvent décider ensemble de vendre le bien et de répartir le prix en fonction de leurs droits.
L’un d’eux peut également souhaiter conserver le logement et racheter les quotes-parts des autres indivisaires. Une soulte peut alors être versée afin de rééquilibrer le partage.
Lorsque la succession comprend plusieurs biens, ceux-ci peuvent également être répartis entre les héritiers.
Une négociation organisée autour d’une estimation immobilière objective peut parfois permettre de sortir d’une situation qui semblait bloquée.
Pourquoi l’estimation du bien est-elle particulièrement importante ?
Dans une succession, la valeur du bien immobilier peut devenir un point de désaccord majeur.
Un héritier peut considérer qu’une maison vaut 400 000 €, tandis qu’un autre estime qu’elle ne peut raisonnablement être vendue que 350 000 €.
Ces divergences compliquent naturellement toute décision.
Une estimation immobilière argumentée permet d’apporter des éléments objectifs :
- ventes récemment réalisées dans le secteur ;
- emplacement précis ;
- état du logement ;
- travaux nécessaires ;
- surface ;
- qualité des prestations ;
- DPE ;
- terrain et dépendances ;
- offre concurrente disponible ;
- demande réelle des acquéreurs.
À Albi comme dans le reste du Tarn, une moyenne de prix au mètre carré ne suffit pas pour déterminer la valeur réelle d’un bien successoral.
Peut-on mettre le bien en vente avant que la succession soit réglée ?
La situation doit être examinée avec le notaire chargé de la succession.
Avant toute commercialisation, il est indispensable de déterminer précisément :
- qui sont les héritiers ;
- quels sont leurs droits ;
- qui dispose du pouvoir de signer ;
- si tous acceptent la vente ;
- et si des droits particuliers existent, notamment ceux d’un conjoint survivant ou d’un usufruitier.
Une agence immobilière ne peut évidemment pas remplacer le notaire dans la détermination des droits successoraux.
En revanche, elle peut intervenir en amont pour évaluer le bien, analyser le marché et préparer sa future commercialisation.
Que se passe-t-il si aucun accord n’est possible ?
Lorsque toute solution amiable échoue, un indivisaire peut provoquer le partage judiciaire.
La loi du 7 avril 2026 a également modernisé cette procédure.
Le partage judiciaire est désormais ouvert dans un champ plus large et les pouvoirs du juge chargé de suivre les opérations ont été renforcés.
Le tribunal peut notamment statuer sur les contestations qui apparaissent pendant les opérations et ordonner, lorsque cela est nécessaire, la licitation d’un bien qui ne peut pas être facilement partagé.
L’objectif de la réforme est de limiter les situations dans lesquelles une indivision reste durablement paralysée.
Un héritier opposé à la vente perd-il ses droits ?
Non.
L’objectif de ces mécanismes n’est pas de supprimer les droits de l’indivisaire minoritaire ou opposant.
Lorsqu’une vente est judiciairement autorisée, les droits patrimoniaux de chaque indivisaire subsistent sur le prix issu de la vente selon les règles applicables à l’indivision et au partage.
Le juge doit également veiller à ce que les procédures utilisées ne portent pas une atteinte injustifiée ou excessive aux droits des autres indivisaires.
L’analyse du Prieuré Immobilier
La loi du 7 avril 2026 constitue une évolution intéressante pour certaines successions immobilières bloquées.
Elle ne crée toutefois pas un mécanisme permettant de contourner facilement l’opposition d’un héritier.
La vente amiable demeure fondée sur l’accord des indivisaires. La nouveauté réside essentiellement dans la possibilité donnée au juge d’autoriser un indivisaire à vendre seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun rendent cette mesure nécessaire.
Il faut donc éviter deux idées fausses :
un héritier minoritaire ne peut pas systématiquement empêcher toute sortie de l’indivision ;
mais inversement,
les autres héritiers ne peuvent pas simplement décider de vendre sans lui.
Chaque situation doit être analysée au regard de la répartition des droits, du contexte de la succession et de l’état du bien.
Dans ce type de dossier, la coordination entre notaire, avocat lorsque cela est nécessaire et professionnel de l’immobilier permet souvent de sécuriser le processus.
Depuis 2004, Le Prieuré Immobilier accompagne les propriétaires, héritiers et familles dans l’évaluation et la vente de maisons, appartements, immeubles et biens de caractère à Albi, dans l’Albigeois et dans le Tarn.
Vous devez estimer ou vendre un bien dans le cadre d’une succession ?
Une estimation fiable constitue souvent la première étape pour permettre aux héritiers de prendre une décision éclairée.
Le Prieuré Immobilier peut établir un avis de valeur argumenté en tenant compte des caractéristiques du bien et de la réalité du marché immobilier local.
Sources
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.
- Code civil, articles 815, 815-5, 815-5-1 et 815-6.
- ANIL, Simplification de la sortie de l’indivision et gestion des successions vacantes, analyse juridique n° 2026-09, mise à jour au 15 avril 2026.
- Service Public, informations relatives aux nouvelles règles applicables aux successions et aux conflits d’indivision.
