Acheter une passoire thermique en 2026 : opportunité ou risque à Albi et dans le Tarn ?
Un prix attractif, un emplacement recherché, du cachet… mais un diagnostic de performance énergétique classé F ou G.
Faut-il renoncer immédiatement à l’achat ?
Pas nécessairement.
En 2026, les logements qualifiés de passoires énergétiques sont devenus un segment particulier du marché immobilier. Leur mauvaise performance énergétique peut entraîner une décote, des travaux importants et, dans le cadre d’un investissement locatif, de fortes contraintes réglementaires.
Mais lorsqu’un bien est correctement évalué, que les travaux sont techniquement réalisables et que leur coût est intégré au prix d’achat, une mauvaise étiquette énergétique peut également constituer une opportunité.
À Albi et dans le Tarn, chaque situation doit donc être analysée individuellement.
Qu’appelle-t-on une passoire thermique ?
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont communément désignés comme des passoires thermiques ou passoires énergétiques.
Le DPE évalue à la fois la consommation conventionnelle d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
En France, au 1er janvier 2025, environ 3,9 millions de résidences principales étaient encore classées F ou G, soit 12,7 % du parc. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a toutefois évolué pour l’électricité, ce qui peut améliorer l’étiquette de certains logements sans que leur consommation réelle ait changé.
Avant d’écarter un bien uniquement sur la base de son ancienne étiquette, il est donc essentiel de vérifier que le diagnostic présenté est bien à jour.
Pourquoi les logements F et G peuvent-ils être moins chers ?
La performance énergétique influence désormais directement le comportement des acquéreurs.
Les travaux à prévoir, le coût futur du chauffage, les contraintes réglementaires et l’incertitude sur la valeur de revente sont intégrés dans les négociations.
Les Notaires de France constatent ainsi une « valeur verte » du logement : à caractéristiques comparables, les logements les plus performants se vendent généralement davantage que les biens très énergivores.
En 2024, au niveau national, une maison classée G s’est vendue en moyenne environ 25 % moins cher qu’une maison classée D. Pour les appartements, l’écart moyen atteignait environ 12 %.
Ces chiffres ne constituent évidemment pas une règle applicable à chaque bien ni une décote automatique à Albi.
L’emplacement, la surface, l’état du logement, son architecture, son terrain, la qualité de ses prestations et la nature des travaux nécessaires restent déterminants.
Mais ils montrent une réalité : un mauvais DPE influence désormais la valeur immobilière.
Acheter moins cher ne signifie pas nécessairement faire une bonne affaire
C’est probablement le point le plus important.
Un logement classé F ou G proposé 30 000 € moins cher qu’un bien comparable peut sembler attractif.
Mais si les travaux nécessaires pour obtenir une performance énergétique satisfaisante coûtent 60 000 €, l’avantage apparent disparaît rapidement.
Avant de faire une offre, l’acquéreur doit donc raisonner en coût global du projet :
prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + financement + éventuels imprévus.
Une passoire thermique devient intéressante lorsque la décote observée est cohérente avec les travaux réellement nécessaires et le potentiel du bien après rénovation.
Quels travaux faut-il généralement envisager ?
Il n’existe pas de programme de rénovation standard.
Selon le logement, les travaux peuvent notamment concerner :
- l’isolation de la toiture ou des combles ;
- l’isolation des murs ;
- le remplacement de certaines menuiseries ;
- le traitement des planchers bas ;
- l'amélioration de la ventilation ;
- le remplacement du système de chauffage ;
- la production d’eau chaude ;
- ou une combinaison de plusieurs interventions.
L’ordre des travaux est essentiel.
Remplacer une chaudière ou installer une pompe à chaleur dans un logement très mal isolé ne constitue pas toujours la solution la plus pertinente.
Pour un projet important, l’acquéreur doit s’appuyer sur une analyse technique sérieuse et non sur une simple estimation approximative du coût des travaux.
L’audit énergétique : une information essentielle avant l’achat
Lorsqu’une maison individuelle ou un immeuble d’habitation appartenant à un propriétaire unique classé E, F ou G est mis en vente, un audit énergétique réglementaire doit être remis à l’acquéreur en complément du DPE.
Cet audit apporte des informations particulièrement utiles pour un acquéreur intéressé par un logement énergivore.
Il présente notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer progressivement la performance énergétique du bien.
Il ne remplace pas les devis des entreprises, mais il permet de mieux comprendre l’ampleur de la rénovation potentielle.
Pour un achat immobilier à Albi ou dans le Tarn, il doit donc être étudié attentivement avant de fixer son budget définitif.
Attention si le projet est destiné à la location
La situation est différente lorsqu’on achète pour réaliser un investissement locatif.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au critère de performance énergétique permettant sa mise en location dans le cadre des baux concernés.
Entre 2025 et 2027, seuls les logements classés de A à F peuvent satisfaire ce critère.
À partir de 2028, les logements classés F seront à leur tour concernés, puis les logements classés E à compter de 2034.
L’acquisition d’un logement F ou G pour le louer doit donc impérativement intégrer un programme de rénovation énergétique.
Acheter un appartement classé G en se disant que les travaux seront réalisés « plus tard » peut constituer une stratégie particulièrement risquée.
Le nouveau DPE 2026 change-t-il la donne ?
Oui, pour certains logements.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9.
Cette évolution peut améliorer le classement de logements dans lesquels l’électricité occupe une place importante, notamment lorsqu’ils sont chauffés électriquement.
Le Service des données et études statistiques estimait, avant l’entrée en vigueur de la réforme, qu’environ 700 000 résidences principales supplémentaires pourraient sortir des classes F et G grâce à cette modification du calcul.
Cela ne signifie cependant pas que ces logements sont soudainement devenus mieux isolés.
Le changement concerne la méthode réglementaire de calcul. Les performances physiques du bâtiment, son isolation et ses consommations réelles restent évidemment des éléments essentiels à examiner.
Peut-on bénéficier d’aides pour rénover ?
En 2026, MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur concerne notamment les maisons et appartements classés E, F ou G, sous réserve des conditions du dispositif.
Le parcours prévoit notamment un gain minimal de deux classes énergétiques, au moins deux gestes d’isolation et l’accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’.
Le montant réellement accessible dépend toutefois du logement, du projet, des revenus du ménage et des règles applicables au moment du dépôt du dossier.
Une aide publique ne doit donc jamais être intégrée au plan de financement comme une somme certaine avant d’avoir vérifié précisément l’éligibilité du projet.
Quand une passoire thermique peut-elle devenir une vraie opportunité ?
Un logement F ou G peut être intéressant lorsque plusieurs conditions sont réunies.
1. L’emplacement est réellement qualitatif
Un bon emplacement reste difficilement reproductible.
Un appartement bien placé dans Albi ou une maison bénéficiant d’un environnement recherché peut conserver une forte valeur patrimoniale malgré une mauvaise performance énergétique.
2. Le prix tient réellement compte des travaux
La négociation doit permettre d’absorber une partie significative du coût futur de la rénovation.
Si le vendeur valorise le bien comme s’il était déjà rénové, l’intérêt économique devient évidemment beaucoup plus faible.
3. Les défauts énergétiques peuvent être corrigés
Certains logements peuvent être significativement améliorés avec des travaux techniquement relativement simples.
D’autres présentent au contraire des contraintes architecturales, patrimoniales ou de copropriété qui rendent les interventions plus complexes et coûteuses.
4. L’acquéreur dispose d’une marge financière suffisante
Un projet de rénovation comporte presque toujours une part d’incertitude.
Il faut donc conserver une marge budgétaire pour les travaux complémentaires ou les mauvaises surprises.
5. Le bien possède un véritable potentiel après rénovation
L’objectif n’est pas simplement de faire passer une étiquette de F à D.
Il faut également se demander ce que vaudra le logement une fois les travaux achevés et s’il correspondra alors aux attentes du marché.
Les appartements nécessitent une vigilance particulière
Dans une copropriété, l’acquéreur ne maîtrise pas nécessairement tous les travaux.
Isolation des façades, toiture, chauffage collectif ou certaines interventions sur les parties communes peuvent dépendre d’une décision de l’assemblée générale.
Avant d’acheter un appartement énergivore, il est donc indispensable d’examiner :
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;
- les travaux votés ou envisagés ;
- le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe ;
- les charges de copropriété ;
- l’état des parties communes ;
- et les possibilités réelles d’amélioration énergétique.
Un appartement séduisant vendu avec une forte décote peut perdre une grande partie de son intérêt si des travaux collectifs très importants sont imminents.
Qu’en est-il d’une résidence principale ?
Pour un acquéreur souhaitant occuper personnellement le logement, la problématique est différente.
Les interdictions progressives de location ne l’empêchent pas d’habiter une maison ou un appartement classé F ou G.
Il doit néanmoins intégrer :
- le niveau de confort thermique ;
- la consommation énergétique ;
- les travaux futurs ;
- le financement de ces travaux ;
- et l’impact potentiel du DPE lors de la revente.
Un projet peut donc rester parfaitement cohérent lorsque le prix d’achat, l’emplacement et le potentiel du bien compensent les contraintes identifiées.
À Albi et dans le Tarn, la valeur ne dépend jamais uniquement du DPE
Le DPE est devenu un critère important de la valeur immobilière, mais il ne doit pas être analysé isolément.
Une maison de caractère bien située à Albi, une propriété disposant d’un beau terrain à Puygouzon ou une maison familiale recherchée à Saint-Juéry ou Marssac-sur-Tarn ne peuvent pas être évaluées uniquement à partir de leur classe énergétique.
Inversement, une excellente étiquette DPE ne suffit pas à rendre attractif un bien mal situé, mal agencé ou proposé à un prix excessif.
L’estimation doit intégrer simultanément :
- l’emplacement ;
- la typologie du bien ;
- son état ;
- ses prestations ;
- son potentiel ;
- les travaux nécessaires ;
- sa performance énergétique ;
- et les ventes réellement observées sur le marché local.
L’analyse du Prieuré Immobilier
Acheter une passoire thermique n’est ni automatiquement une bonne affaire, ni nécessairement une erreur.
La véritable question est différente :
le prix demandé compense-t-il suffisamment les contraintes et les travaux nécessaires ?
Lorsqu’un logement est bien situé, possède de réelles qualités et peut être rénové dans des conditions techniques et financières maîtrisées, une mauvaise étiquette énergétique peut créer une opportunité de négociation et de valorisation.
À l’inverse, une décote apparemment importante peut masquer un programme de travaux disproportionné ou techniquement complexe.
C’est pourquoi nous recommandons de ne jamais prendre une décision uniquement à partir de la lettre affichée sur le DPE.
Depuis 2004, Le Prieuré Immobilier accompagne vendeurs et acquéreurs à Albi, dans l’Albigeois et dans le Tarn en intégrant à l’analyse du bien son emplacement, son état, son potentiel et sa performance énergétique.
Vous envisagez d’acheter ou de vendre un logement classé F ou G ?
Avant d’acheter, faites analyser le prix du bien au regard du marché local et chiffrez sérieusement les travaux nécessaires.
Avant de vendre, une estimation précise permet de déterminer la décote réellement justifiée par le DPE et d’éviter qu’un acquéreur ne transforme la mauvaise performance énergétique en argument de négociation disproportionné.
Sources officielles et professionnelles
Service Public — règles de décence énergétique et calendrier applicable aux logements locatifs.
Ministère de la Transition écologique — évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026.
Service des données et études statistiques — parc de logements par classe énergétique.
Notaires de France — étude sur la valeur verte des logements et les transactions 2024.
ANAH — Guide des aides financières 2026 et MaPrimeRénov’.
