Vendre une résidence secondaire en 2026 : combien d’impôt sur la plus-value ?

Vendre une résidence secondaire peut générer une plus-value importante, notamment lorsqu’elle a été acquise il y a plusieurs années dans un secteur dont les prix ont progressé.

Mais contrairement à la résidence principale, dont la plus-value est en principe exonérée, la vente d’une résidence secondaire est généralement imposable.

En 2026, la plus-value nette taxable reste soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces taux ne s’appliquent toutefois pas directement à la simple différence entre le prix d’achat et le prix de revente : certains frais, travaux et abattements peuvent réduire la base imposable.

À Albi et dans le Tarn, où l’on rencontre de nombreuses maisons familiales, propriétés de vacances et biens détenus depuis longtemps, cette fiscalité mérite d’être anticipée avant même la mise en vente.

Comment calcule-t-on une plus-value immobilière ?

Dans son principe, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé.

Le prix de vente retenu est celui indiqué dans l’acte, éventuellement diminué de certains frais supportés par le vendeur, par exemple certains diagnostics obligatoires ou frais directement liés à la cession. Le prix d’acquisition peut, de son côté, être augmenté de plusieurs dépenses admises fiscalement.

Avant de vendre une maison à Albi ou dans le Tarn , il est donc préférable de faire une simulation fiscale précise plutôt que d’appliquer mécaniquement 36,2 % à la différence entre achat et revente.

Les frais d’acquisition peuvent-ils réduire la plus-value taxable ?

Oui.

Lorsque le bien a été acheté à titre onéreux, le prix d’acquisition peut être majoré :

• soit des frais réellement supportés et justifiés ;
• soit forfaitairement de 7,5 % du prix d’acquisition.

Cette majoration réduit mécaniquement la plus-value brute.

Pour un propriétaire qui souhaite connaître la valeur actuelle de son bien, une estimation immobilière à Albi permet donc de distinguer clairement deux sujets : la valeur de marché du bien d’un côté, et la fiscalité de la vente de l’autre.

Les travaux peuvent-ils également être pris en compte ?

Oui, sous conditions.

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise peuvent être ajoutées au prix d’acquisition lorsqu’elles respectent les conditions prévues par l’administration fiscale et n’ont pas déjà été déduites ailleurs.

Lorsque le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut également retenir, sous conditions, un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition, même s’il ne peut pas justifier précisément les dépenses correspondantes. 

Cette règle peut avoir une incidence importante sur une résidence secondaire conservée depuis longtemps.

Quels abattements selon la durée de détention ?

La durée de détention joue un rôle central.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

• 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année ;
• 4 % pour la 22e année.

L’exonération d’impôt sur le revenu est donc totale après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est différent :

• 1,65 % par année de la 6e à la 21e année ;
• 1,60 % pour la 22e année ;
• puis 9 % par année au-delà de la 22e.

L’exonération totale des prélèvements sociaux n’est acquise qu’après 30 ans de détention.

Pourquoi le chiffre de 36,2 % peut être trompeur

Additionner 19 % et 17,2 % donne bien 36,2 %.

Mais ce taux global ne signifie pas que l’administration prélève systématiquement 36,2 % de la différence brute entre le prix d’achat et le prix de vente.

Les deux prélèvements peuvent porter sur des bases différentes en raison des abattements liés à la durée de détention.

Un vendeur détenant son bien depuis vingt ans peut donc supporter une fiscalité très différente d’un propriétaire qui revend après six ou sept ans.

La seule méthode sérieuse consiste à calculer la situation exacte du bien.

Une surtaxe peut-elle s’ajouter ?

Oui.

Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées peut s’appliquer, sauf notamment pour les terrains à bâtir.

Son taux varie selon le montant de la plus-value imposable et peut atteindre 6 % pour les plus-values les plus importantes.

Cette surtaxe doit donc être intégrée dans les dossiers où le bien a fortement pris de la valeur.

Qu’en est-il d’une résidence secondaire reçue par succession ou donation ?

Le calcul est différent d’un bien acheté.

Lorsqu’un bien a été acquis gratuitement, notamment par succession ou donation, la valeur retenue comme prix d’acquisition est en principe la valeur vénale déclarée dans la succession ou l’acte de donation.

Certains frais supportés lors de cette acquisition à titre gratuit, notamment les frais de notaire et droits d’enregistrement, peuvent également venir augmenter cette valeur dans les conditions prévues.

Dans le cadre d’une vente immobilière après succession, il faut donc analyser à la fois la situation juridique et la fiscalité de la cession.

Existe-t-il une exonération même si le bien n’est pas la résidence principale ?

Oui, dans certaines situations précises.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut notamment être exonérée lorsque le vendeur :

• n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
• et réemploie tout ou partie du prix pour acquérir ou construire sa résidence principale dans un délai de 24 mois.

Cette exonération est soumise à conditions et doit être examinée avant la signature de l’acte.

Qui calcule et paie l’impôt ?

Dans une vente immobilière classique, c’est le notaire qui accomplit les formalités fiscales.

Il calcule la plus-value imposable, établit la déclaration correspondante et acquitte l’impôt au moment de la vente. 

Le vendeur doit cependant lui transmettre les justificatifs nécessaires : acte d’acquisition, documents de succession ou donation, factures de travaux lorsqu’elles sont utilisées, frais admis en déduction, etc.

Anticiper ces éléments permet d’éviter de rechercher les pièces au dernier moment.

Faut-il fixer son prix de vente en fonction de la fiscalité ?

Non.

La fiscalité ne détermine pas la valeur d’un bien.

Une estimation immobilière doit d’abord tenir compte du marché : emplacement, surface, état, prestations, terrain, DPE, environnement, concurrence et ventes comparables.

Mais une fois la valeur du bien déterminée, la fiscalité permet d’estimer ce que le vendeur conservera réellement après la transaction.

Il faut donc distinguer deux questions :

Combien vaut mon bien aujourd’hui ?

et

Combien me restera-t-il réellement après la vente ?

Pour répondre à la première, une estimation de votre bien immobilier à Albi et dans le Tarn constitue la première étape.

Vendre maintenant ou attendre pour réduire la fiscalité ?

La durée de détention peut effectivement influer sur la décision.

Lorsqu’un vendeur approche d’une nouvelle année complète de détention, de l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans ou de l’exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans, le calendrier de vente peut avoir un impact fiscal.

Mais patienter uniquement pour cette raison n’est pas toujours économiquement pertinent.

Il faut aussi intégrer :

• la demande actuelle ;
• la valeur du bien aujourd’hui ;
• les charges supportées pendant l’attente ;
• l’entretien ;
• la taxe foncière ;
• les éventuels travaux ;
• et le projet personnel du propriétaire.

Nous avons détaillé ce raisonnement dans notre article « Vendre avant la fin de 2026 ou attendre 2027 ? » .

L’analyse du Prieuré Immobilier

La fiscalité d’une résidence secondaire paraît simple lorsqu’on retient uniquement les taux de 19 % et 17,2 %.

En pratique, le montant réellement dû dépend notamment du prix et du mode d’acquisition, des frais, des travaux, de la durée de détention, des éventuelles exonérations et, pour certaines plus-values importantes, de la surtaxe applicable.

Deux propriétaires réalisant chacun une différence de 100 000 € entre prix d’achat et prix de vente peuvent donc supporter une fiscalité très différente.

Avant de prendre une décision, nous recommandons de distinguer trois étapes :

1. déterminer la valeur de marché réelle du bien ;
2. faire calculer ou simuler la plus-value imposable ;
3. raisonner sur le produit net réellement disponible après la vente.

Depuis 2004, Le Prieuré Immobilier accompagne les propriétaires dans leurs projets de vente à Albi, dans l’Albigeois et dans le Tarn, en coordination avec les professionnels compétents lorsque le dossier comporte des enjeux fiscaux, successoraux ou juridiques.

Vous envisagez de vendre une résidence secondaire dans le Tarn ?

Avant de commercialiser votre maison ou votre appartement, faites déterminer sa valeur actuelle et rassemblez les éléments nécessaires au calcul de la plus-value.

Vendre votre bien à Albi ou dans le Tarn commence par une estimation argumentée et une préparation rigoureuse du dossier.

Contactez Le Prieuré Immobilier pour échanger sur votre projet.

Sources officielles

Direction générale des Finances publiques — Plus-value immobilière lors de la vente d’un bien, mise à jour en juillet 2026. 

Service Public — Impôt sur le revenu et plus-value immobilière, vérifié le 15 avril 2026. 

Direction générale des Finances publiques — Détermination des plus-values imposables et majoration du prix d’acquisition.